Ипотека на вторичном рынке правит бал

15.02.2012



Альтернативные квартирные операции сложнее простых сделок купли-продажи, так как в них участвует больше действующих лиц, но интересы каждого из них также должны соблюдаться. Естественно, вероятность всевозможных нестыковок в такой ситуации выше, и особенно если в сделку вмешивается ипотека, а конкретно - еще одно действующее лицо, то есть - банк. И подчас именно это лицо самое взыскательное и придирчивое.
Совместимость есть!
В принципе, банкам не так уж и важен характер сделки с недвижимостью, гораздо важнее, чтобы квартира и заемщик соответствовали всем предъявляемым им требованиям. Но «альтернатива» по сравнению со сделкой купли-продажи - это всегда дополнительные участники и более длительный процесс, который с бОльшей долей вероятности может пойти совсем не так, как было запланировано изначально. Эти обстоятельства настораживают банки. «На ранних этапах развития ипотечного рынка банкиры порой вообще отказывались от подобных вариантов из-за их трудоемкости», - напомнил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty.
Сегодня, когда процедура «альтернативы» уже отработана, «количество встроенных в цепочку ипотечников по результатам последних месяцев увеличилось - в 64% сделок была ипотека», - сообщает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER. А по мнению Людмилы Шаршуковой, консультанта департамента элитного жилья ЗАО «Новое Качество», 2011 год стал самым насыщенным по числу альтернативных сделок, и во многом благодаря тому, что ипотечные ставки оставались приемлемыми (в среднем на уровне 12-14% в рублях): «В сложившихся экономических реалиях для решения своих жилищных вопросов обращение в банк становится неизбежным - 70% сделок сегодня проходит с привлечением заемных средств».
«Более того, в прошедшем году нередки были и альтернативные сделки, в которых использовалось по два ипотечных кредита разных банков. Например, семья продавала свою квартиру и покупала недвижимость большей площади с привлечением небольшого ипотечного займа, и покупатель их квартиры тоже был с ипотечным финансированием», - рассказывает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость».
Ипотечные кредиты в альтернативных сделках обычно привлекают люди небогатые, у которых основная ценность - уже имеющееся в собственности жилье. Деньги от продажи недвижимости рассматриваются как собственные средства, а доплату, необходимую для покупки новой жилплощади, граждане берут в кредит. Банки же считают деньги, вырученные от продажи жилья, первоначальным взносом. Требуемая доплата обычно сравнительно невелика, так как редко кто вместо скромной «однушки» покупает 4-5-комнатные апартаменты в элитном доме. Чаще однокомнатную квартиру меняют на двухкомнатную и т.д. либо старенькую «вторичку» - на новостройку и доплата составляет 1-3 млн руб. «Как показывает практика нашей компании, доля кредитных средств от общей стоимости приобретаемой квартиры, составляет в среднем 50-53%», - сообщает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж».
А поскольку кредит берется на маленький срок, то и риски у банка небольшие. По наблюдениям экспертов, к ипотеке чаще всего прибегают молодые семьи от 28 до 40 лет, с одним или двумя детьми. «А семьи с детьми относятся к кредиту максимально ответственно», - заявляет Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». Таким образом, получается, что в существующих условиях рынка ипотечные кредиты при «альтернативе» банкам даже выгодны. Но ограничения все-таки есть: «К примеру, некоторые банковские учреждения требуют, чтобы цепочка была небольшой - не более трех участников», - утверждает Роман Строилов (Penny Lane Realty). А еще, как отмечает Анна Шушкова, эксперт офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость», при больших цепочках каждый банк в идеале хотел бы самолично кредитовать всех участников альтернативной сделки, которые в этом нуждаются, так как выдача денег «навынос» влечет дополнительные риски. Если, например, продавец «однушки» берет кредит для покупки «двушки», а тот, кто реализует эту двухкомнатную квартиру, тоже улучшает свои жилищные условия, получая ипотеку для приобретения «трешки», то деньги банка, выдавшего кредит на «двушку» фактически попадают во второй банк, который кредитует покупку трехкомнатной квартиры, так как она оказывается в его залоге. И допустим, если эта сделка будет оспорена, то первый банк может столкнуться с проблемой. Поэтому кредитные организации не жалуют альтернативных цепочек, в которых участвуют более двух банков, да собственно и длину цепочки уменьшают в том числе и по этой причине.

Не без трудностей
Выстраивание цепочек при альтернативных сделках - задача не из легких. Цепочка может развалиться, если кто-то передумает покупать или продавать квартиру или не сможет вовремя рассчитаться с другим участником сделки. «А ипотека обычно добавляет сложностей к этому процессу», - считает Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость».
Главная проблема «альтернативы с ипотекой» - увеличение сроков сделки. «Оформление ипотечного кредита разбивается на два этапа. Первый - это одобрение заемщика, которое занимает 3-5 рабочих дней, а второй - одобрение объекта, что также длится 3-5 рабочих дней. Рекорд нашей компании - 5 рабочих дней после подачи в банк заявления о получении кредита. Но это скорее исключение, а не правило. Более реально выйти на сделку примерно через 2 недели», - говорит Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). Но в некоторых «особо тяжелых» случаях, когда заемщик не сразу предоставил все необходимые документы или, например, вызвал у службы безопасности определенные подозрения, сделка может откладываться и до трех недель. «А в результате банк может вовсе отказать в выдаче займа, что разваливает всю цепочку», - отмечает Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»).
Единственное, что здесь можно сделать - пройти первый этап оформления ипотеки еще до поиска объектов.
Многие брокеры вообще не начинают поиск квартиры, пока клиент не получит предварительное одобрение ипотечного кредита. «Это ведь гарантия той самой доплаты, без которой невозможно будет совершить сделку. Начинать действия по подбору вариантов и выстраиванию цепочки, не представляя перспектив выдачи кредита и не понимая, будет ли предоставлена банком необходимая доплата или нет, не имеет смысла и даже профессионально», - считает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Брокеридж»).
Но у заемщика могут возникнуть проблемы другого рода: ипотечник быстро получит предварительное одобрение банка, а вариант будет искать долго. Или другие участники «альтернативы» будут тянуть - то денег у них не хватает, то болеют, то просто вдруг начинают сомневаться. И в таких ситуациях страдает уже будущий заемщик: «Разрешение на получение кредита, как правило, действует 3 месяца, поэтому если другие участники сделки не спешат со своими действиями, то он рискует потерять разрешение. Договориться с банком о его продлении, конечно, можно, но только при условии рассмотрения повторной кредитной заявки», - объясняет Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»). А это значит, снова собирать документы, обивать пороги банка, волноваться - в общем, приятного мало.
Еще одна проблема, с которой можно столкнуться, - неодобрение банком самой недвижимости: «Жилье может быть непригодным для банка по самым разным причинам: дом с деревянными перекрытиями или старой постройки, хрущевка, сомнительные документы и т.д.», - говорит Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»), но результат всегда один - отказ в кредитовании, а значит, «разрыв» цепочки. «Например, наш клиент хотел приобрести с помощью ипотеки двухкомнатную квартиру. Объект был подобран, но его владельцы вместо своей «двушки» желали приобрести трехкомнатную квартиру, также привлекая заемные средства. Они тоже нашли себе подходящий вариант, однако банк кредит не выдал, потому что в квартире была незарегистрированная перепланировка, которая не отвечала заявленным требованиям к залоговой недвижимости. И вся цепочка развалилась, было потеряно драгоценное время - практически истек срок разрешения на кредит», - рассказывает Людмила Шаршукова («Новое Качество»). Такой же исход ждет участников «альтернативы» и если оценочная компания, которая проводит оценку недвижимости по требованиям банка, занизит его стоимость: «Даже если сумма не существенна и отличается хотя бы на 1%, сделка может развалиться», - уверяет Роман Строилов (Penny Lane Realty).
Есть и другие возможные сложности - они не так фатальны, но тоже неприятны. В случае ипотеки при расчетах за недвижимость всегда используется депозитарий кредитующего банка, а значит, если в альтернативной цепочке несколько участников привлекают кредит, придется перемещать деньги между кредитными учреждениями, что неудобно и, кстати, тоже затягивает сроки. И не все банки лояльны в плане даты заключения договора. «Предположим, продавец и покупатель решили заключить сделку в среду, но у банка, где кредитуется покупатель, уже нет свободного времени на этот день, и он предлагает только пятницу», - говорит Анна Шушкова («ИНКОМ-Недвижимость»). А следующая сделка в цепочке тогда переносится и вовсе на понедельник, а если и в ней привлекается ипотечный кредит, то все может сместиться еще на пару дней. Таким образом, когда в цепи много звеньев, последний продавец может получить свои деньги с задержкой на 1-2 недели. Вообще, чем длиннее цепочка, тем больше проблем.

Чем хорош заемщик в сделке
И все же ипотечный покупатель - неплохой деловой партнер, поскольку отличается высокой мотивацией. «Он ведь затрачивает дополнительные время, средства и силы на то, чтобы получить одобрение банка. Поэтому даже если рыночные условия меняются, ипотечный покупатель остается в сделке», - считает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Брокеридж»). Да и затягивать процесс тоже не в его интересах. А во-вторых, ипотечный покупатель - это гарантия прозрачности и уверенности в расчетах. «Деньги продавец получит не от малознакомого лица, а от банка, то есть купюры будут уже проверены и гарантированно подлинны, - замечает Анна Шушкова («ИНКОМ-Недвижимость»), - а если покупатель с собственными средствами и расчет за квартиру происходит наличными, придется тратить дополнительные средства на проверку купюр. И за эту услугу банки берут 0,1 - 0,2% от суммы, то есть если квартира, допустим, стоит 6 млн руб. проверка наличности может обойтись в 12 тыс. руб».

Профессиональный помощник
Поскольку слишком много всего нужно учесть, без опытного брокера обойтись трудно. «Помимо стандартного набора интересов продавца и покупателя, в сделках с участием ипотеки есть условия, которые выдвигает банк (или даже несколько банков) и без соблюдения которых сделка окажется невозможной. А в альтернативных сделках важно, чтобы все требования и условия из одного авансового соглашения переносились в условия другого авансового соглашения и были согласованы между собой по срокам. И пожалуй, только присутствие специалиста, который сможет учесть все нюансы, обеспечит такому сложному варианту успех», - говорит Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Брокеридж»).
Прежде всего, грамотный помощник сможет подобрать наилучшую цепочку, минимизировав ее звенья. Во-вторых, специалист поможет с выбором банка и сбором всех необходимых документов. Ну и конечно, профессионал лучше осведомлен о требованиях к недвижимости, о требованиях страховых и оценочных компаний.
И кроме того, сегодня у крупных риелторских компаний есть банки-партнеры. «Формы эффективного сотрудничества могут быть различными: закрепление конкретных специалистов как со стороны банка, так со стороны риелторской компании, отвечающих за сопровождение сделки; обмен информацией в режиме онлайн, проведение совместных акций и рекламных кампаний», - рассказывает Иван Забродин, президент Подольской гильдии риелторов, член совета директоров группы компаний «ПЖИ» и генеральный директор ООО «ИКМО». Но все это приводит к большей эффективности процесса рассмотрения кредитных заявок, сокращению сроков принятия решения о выдаче кредита, ускорению действий банковских сотрудников в особо срочных случаях и даже к скидкам по процентной ставке.

Резюме www.metrinfo.ru
Сегодня ипотека прочно вошла в нашу жизнь, она уже не пугает граждан, а банки пока еще предлагают неплохие условия кредитования, в том числе и тем, кто покупает жилье при помощи альтернативной сделки. Ограничения в этих случаях незначительны, а условия обычно такие же, как и для обычных ипотечников. Однако «альтернатива» с ипотекой всегда чревата более длительными сроками сделки и различными нюансами, касающимися характеристик недвижимости и платежеспособности заемщика, поэтому в подобные процессы целесообразно вовлекать грамотных специалистов - с ними, как правило, все проще, спокойнее и быстрее. Правда, при условии, что специалисты действительно грамотные.

Мы попросили наших комментаторов привести конкретные примеры сделок «альтернатива с ипотекой»

Наталья Семенова, генеральный директор ООО «СКМ Риэлти» (холдинг «СКМ Групп»):
Давайте возьмем сложный пример. Есть продавец трехкомнатной квартиры в Подмосковье. Оценочная стоимость квартиры - 9 250 000 рублей. Она находится в залоге у банка А. Остаток основного долга по квартире - 3 000 000 рублей. Есть покупатель, который готов приобрести данную квартиру с помощью ипотеки в банке В. У него есть 2 500 000 миллиона на первоначальный взнос. Банк В готов провести сделку только при условии вывода из-под залога квартиры в банке А. Покупатель платит продавцу 2 500 000 рублей по предварительному договору купли-продажи. Далее продавец вносит свои 500 тысяч в счет погашения ипотеки и окончательно гасит кредит в банке с помощью денег, которые ему перечислил покупатель. В течение 10 дней банк А выдает справку об исполнении обязательств продавцу. Далее продавец регистрирует право собственности в регистрационной палате. После этого происходит стандартная процедура заключения ипотечной сделки: оценка имущества, сбор документов по квартире, подача заявления на ипотеку, одобрение, сделка.


Анна Шушкова, эксперт офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
Покупатель приобретал двухкомнатную квартиру (44 кв.м) на улице Красного Маяка за 6,1 млн рублей с использованием ипотеки в ВТБ24 и первоначальной суммы 1,2 млн рублей. Продавец этой квартиры в свою очередь оформлял кредит в размере 3 млн рублей в МКБ и приобретал за 9 млн рублей более комфортную трехкомнатную квартиру на улице Флотская - 69 кв.м с двумя лоджиями. Продавец квартиры на Флотской брал в Сбербанке кредит на 2 млн рублей и покупал за 11 млн трехкомнатную квартиру на 105 кв.м на ул. Онежская. Продавцу «нижней квартиры» пришлось собирать деньги из 3 банков, за эти неудобства он получил не 10,8 млн, а 11 млн рублей.

Источник: www.metrinfo.ru


« Вернуться