Жилье без потрясений

30.01.2012



Обсудив различные варианты развития рынка недвижимости, участники «круглого стола», проведенного ГдеЭтотДом.РУ, пришли к выводу, что глобальных перемен в ближайшее время не произойдет, размывание грани между городом и загородом продолжится, а цены на жилье, скорее всего, останутся прежними.
Стабильно востребованное
В оценке спроса на московскую недвижимость участники мероприятия сошлись: даже выборы президента обещают рынку постоянство. «К лету появятся клиенты с субсидиями на покупку жилья - госслужащие, потому что после марта многие из них с большой вероятностью лишатся своего места. Сейчас уровень потребления среднего класса определяют люди на «государевой службе». До кризиса покупателем был абстрактный бизнесмен, но сейчас к продавцу чаще всего приходит некий человек с зарплатой в 30 тыс. руб., который при этом, если выполнит план в министерстве, получит еще 50 тыс. премии, а потом по итогам года еще одну премию. Вот он и есть покупатель», - объясняет независимый аналитик Юрий Кочетков. Кроме того, по словам директора аналитического центра GED.Ru Александра Пыпина, резко повысившаяся смертность, вызванная непривычным для нашего климата зноем лета-2010, в 2011-м привела к существенному увеличению предложения - «в Москве было выставлено около 3 тыс. дополнительных квартир».
При этом за городом растет спрос на полностью готовые дома, хотя и дифференцированный по направлениям. По данным ОПИН, на Новорижском шоссе в сегменте бизнес-класса за год было продано около 250 объектов, причем 90% составили готовые коттеджи, 10% - участки без подряда. При этом доминируют покупатели, изначально предполагавшие приобрести квартиру экономкласса в столице, поэтому в целом, по мнению аналитиков, рынок Подмосковья будет процветать и дальше. Во многом это объясняется тем, что в Москве практически остановился процесс распределения участков под застройку. «Сергей Собянин не сумел вернуть вывод участков на конкурсную основу, зато вместо этого появился поток апартаментов - более 1 млн кв. м того же самого жилья, но уже без социальной нагрузки», - говорит глава аналитического центра ОПИН Екатерина Лобанова.
Одной из последних рыночных тенденций эксперт считает сокращение различий между городским и загородным рынком: «Традиционно мы воспринимали их по-разному, но в 2011 г. увидели, что они начали сливаться». В сегменте коттеджных поселков бизнес-класс за год прибавил 2%, но к концу года рынок их отыграл, поскольку было завершено очень много докризисных и старых проектов - следовательно, увеличилась конкуренция. Для девелоперов это большая нагрузка, так как цены снизились. «Однако растет и спрос: люди продают жилье в Москве и становятся потенциальными покупателями. По ипотеке мы создали прецедент на загородном рынке - у нас доля таких сделок составляет 10-15%, тогда как целом по рынку она достигает 20%. Мы считаем, что это прорыв, который позволил нам в том числе увеличить обороты», - добавляет Е. Лобанова.
По данным GEDanalytics, средние темпы роста цен на жилье по России в 2011 г. совпали с официальным уровнем инфляции и составили 6,1%. «Примечательно, что если в 2010 г. положительная динамика фиксировалась преимущественно в Москве и крупнейших городах, то в 2011-м, когда посткризисное оживление докатилось до регионов, недвижимость начала дорожать и в средних городах. В 2012 году рост цен в столице составит 8-10% в рублевом эквиваленте, а вторичка Подмосковья по-прежнему будет отставать от московской на 2-4%», - считает А. Пыпин.
Определяющие обстоятельства
Будущее рынка недвижимости в первую очередь зависит от внешних факторов, например цен на нефть. «Прогнозы хорошие, три месяца нам точно гарантированы, а потом неясно. Есть мнение, что нефть не упадет в течение всего 2012 года, поскольку Запад очень обеспокоен событиями на Ближнем Востоке: волна революций затронула те страны, которые не должна была, а из-за низких цен на нефть эти режимы могут посыпаться еще раньше, чего никому не хочется. Это означает, что ситуация на рынке может быть лучше и хуже, но большого кризиса не будет точно», - говорит Ю. Кочетков. По его словам, доля ипотеки в сделках стабильна, однако осенью банки стали сворачивать программы, потенциальный заемщик видел в лучшем случае 12% годовых - в итоге пик кредитования пришелся на лето. «Более того, небольшие финансовые организации вышли из игры, так как происходит глобализация кредитной сферы в сторону Сбербанка и ВТБ», - отмечает эксперт. Однако, по словам А. Пыпина, увеличение ипотечных ставок вряд ли повлияет на рынок: «В США ипотека занимает 30% от ВВП, если конструкция рушится, это влияет на экономику, а наших 2% экономика не заметит. Люди не берут кредиты с минимальным первоначальным взносом, это неперегретый рынок. Данный продукт будет востребован даже при негативном сценарии, поскольку нет спекулятивного спроса. Сейчас рынок в большей степени потребительский, а это вещь устойчивая».
Впрочем, в оценке возможных последствий кризиса, если он все-таки случится, эксперты существенно разошлись. «Самое страшное, что произошло за последнее время, - 35%-е падение цен на недвижимость по итогам года, что совсем не страшно, причем в худшем сценарии. Так или иначе весь мир привык работать в условиях волатильной экономики, и бизнесмены уже работают в том режиме. Они уже ожидают, что у них не будет денег, а будет кризис ликвидности», - говорит Ю. Кочетков. По его словам, сильное давление на девелоперов оказывают банки в качестве как кредиторов, так и акционеров строительных компаний. «Финансисты в отличие от девелоперов очень скупые товарищи и лишены того воображения. Соответственно девелоперы не могут в таких условиях вести бизнес», - добавляет эксперт. В свою очередь специализирующийся на макроэкономике управляющий директор группы «Алор» Сергей Хестанов занимает другую позицию: «Первые седые волосы я заработал в 1998 г., когда в Москве недвижимость упала в два раза, а в регионах - в четыре. Более того, в плане абсолютно пессимистичного сценария я знаю, сколько стоит недвижимость в Европе и у нас - и даже при сопоставимых качественных критериях есть большая разница». Эксперт напоминает, что подобные кризисы в истории мировой экономики уже бывали, например в Японии, где недвижимость в свое время стоила во много раз дороже, чем в сопоставимых странах, а затем упала в несколько раз: «В Германии хороший экономкласс стоит до тысячи евро за квадратный метр, причем в западной части страны, где уровень жизни выше, чем на востоке. Но, к счастью, эти страшилки в ближайшие годы, скорее всего, не реализуются».
Позитивный взгляд
По словам С. Хестанова, из анализа среднесрочных экономических циклов следует, что в следующий раз глобальные проблемы ждут мировую экономику примерно в 2016 г. Однако уже сегодня принимать финансовые решения нужно с оглядкой на этот сценарий. «В целом у российского рынка оптимизм основан на следующем опыте: все кризисные явления приводят к одному решению - накачке экономики деньгами, что в свою очередь гарантирует как минимум отсутствие падения цен на сырье, в том числе нефть. С учетом снижения экономики развитых стран эта комбинация для нас является золотым временем», - добавляет эксперт. В частности, именно на подобное время пришлась «золотая эпоха» СССР - 1970-е и начало 1980-х. Сегодня она повторяется, а к 2015-2016 гг. надо готовиться к «страшилкам».
Как считает Е. Лобанова, загородная недвижимость будет дорожать примерно на 2% в квартал, причем основной рост придется на первую половину года. Также следует ожидать 30%-го увеличения предложения массового жилья, что к концу года приведет к затовариванию рынка староформатной панелью. А вот рост цен на экономкласс вблизи Москвы будет сдерживаться конкуренцией со стороны малоэтажного строительства и к концу года не превысит 10%. При этом малоэтажные (3-9) многоквартирные комплексы как альтернатива массовому жилью и наименее рискованный формат для девелоперов будет развиваться наиболее активно за счет смещения спроса из сегмента столичного эконом- и бизнес-класса в Подмосковье. Объем предложения малоэтажки увеличится пропорционально массовому - на 30%, однако цены будут расти быстрее - на 20-25% по итогам года в ликвидных проектах.
Свои коррективы может внести девальвация рубля. «Девальвация будет, но весь вопрос в том, когда и какая. Если бы не вмешивался ЦБ, сегодня курс был бы 44 руб. за доллар, то есть возможно падение на 30% - в худшем варианте», - говорит С. Хестанов. Впрочем, по его словам, для многих российских компаний это было бы благом: основа нашего бюджета - нефтегазовый сектор, а экспортеры зарабатывают в валюте и тратят в рублях, поэтому надо ослабить рубль. Более того, как считает Ю. Кочетков, по той же причине девальвация приведет к интенсификации строительства. А значит, даже самые негативные факторы, по мнению экспертов, способны оказать позитивное влияние на рынок.

Источник:
www.realty.irr.ru

« Вернуться