Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2011 года

11.10.2011


Начало осеннего делового сезона во многом озадачило как всю бизнес общественность, так и участников рынка недвижимости. Общее развитие макроэкономической ситуации настораживает все сильнее. Жесткая коррекция финансовых рынков, начавшаяся в августе, все больше начинает походить на пришествие второй волны кризиса, курс доллара подскочил вертикально вверх, напоминая осень 2008 года, которая вряд ли у кого-то вызывает позитивные воспоминания.
О связи рынка недвижимости и финансовых рынков подробно рассказывает обзор за август. Суть этой связи сводится к следующему – обычно глубокая коррекция на финансовых рынках приводит к перетоку средств на рынок недвижимости и оживлению последнего. Так бывало не раз, в частности, первая жесткая коррекция фондового рынка, имевшая место в начале 2008 года после предыдущих лет постоянного роста, спровоцировала скачок цен на недвижимость на 20%-25% к маю 2008 года.
Однако следует понимать, что оживлению рынка недвижимости способствует все же только коррекция финансовых рынков, а не глобальный кризис. Когда на смену коррекциям января и начала лета 2008 года пришел масштабный обвал финансовых рынков осенью 2008 года, получивший название «кризис», это в равной мере негативно сказалось и на рынке недвижимости. Падение цен на квартиры в Москве в долларовом выражении составило тогда 30%-35%, в рублевом: 15%-20%. Аналогично недвижимость падала в цене и в кризис 1998 года.
А это означает, что если нынешняя турбулентность финансовых рынков все же перерастет в полноценную вторую волну кризиса, то и оживление рынка недвижимости может довольно быстро смениться спадом и стагнацией. Впрочем, хотя худший вариант развития событий всегда следует иметь в виду, пока еще рано строить пессимистичные прогнозы рынка. В частности, за сентябрь 2011 года индексы рынка недвижимости показывают положительную динамику, хотя нестабильные курсы валют уже начали вносить свои корректировки в общую картину.
Так, долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, вырос за сентябрь крайне незначительно, чуть более чем на полпроцента, достигнув среднемесячного значения 5.136$ за метр. Однако сразу же следует отметить, что уже с начала сентября по отдельным типам жилья и районам Москвы наметились «минусы», а к концу сентября ушел в отрицательную область и общегородской индекс. В этом отношении более динамичными являются еженедельные индексы цен на недвижимость, публикуемые на www.irn.ru
Такое положение дел, очевидно, связано с резким ростом курса доллара в сентябре. И хотя статистика журнала www.metrinfo.ru показывает неплохой прирост рублевых цен на квартиры в Москве в сентябре вслед за августом, этот рост все же меньше величины ослабления рубля, потому мы и наблюдем противонаправленные тренды: рублевые цены умеренно карабкаются вверх, а долларовые – корректируются вниз.
Также следует отметить, что динамика стоимости квартир по типам жилья в сентябре во многом рисует картину стабилизации, а не разгона рынка. Так в лидерах прироста в основном дорогие сегменты квартир, а недорогие наоборот в минусе или стоят по цене на месте. Например, прирост цен за сентябрь в сегменте «дорогое жилье» (20% самых дорогих квартир) составил 0,8%, а в сегменте «недорогое жилье» (20% самых дешевых квартир) – только 0,1%. По комнатности в лидерах прироста трехкомнатные квартиры.
Но еще интереснее динамика цен по типам домов и округам Москвы. При среднем приросте по городу за сентябрь чуть более полпроцента прирост в сегменте «монолитно-кирпичные дома» - 2%. С большим отставанием на уровне 0,4%-0,7% идет прирост в сегментах более старых кирпичных домов (сталинки, кирпичные дома советской эпохи и т.д.), а также современных панельных домов. По округам лидирует по величине прироста цен даже не Центральный округ, а престижные и наиболее активно застраиваемые современным монолитно-кирпичным жильем Западный округ и Юго-западный округ. Примечательно, что Западный округ остается лидером роста уже второй месяц подряд.
Все эти обстоятельства подтверждают высказанное ранее аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» виденье, согласно которому оживление рынка недвижимости последних месяцев вызвано в основном перетоком средств с финансовых рынков, а также возвращением в недвижимость инвестиционного спроса. С одной стороны, люди, успевшие хорошо заработать на росте фондового рынка последних двух лет, могут сейчас улучшить свои жилищные условия и их интересуют только хорошие современные дома в престижных местах, но не обязательно в центре. С другой стороны, все, кто перекладывает сейчас в недвижимость свои средства не веря в дальнейший рост финансовых инструментов в обозримом будущем или же боясь скачков курсов валют и инфляции будут ориентироваться на такое же жилье, если, конечно, объем средств позволяет им купить квартиру в Москве.
 

 www.irn.ru/


« Вернуться