Ипотека возрождается в новом качестве

07.07.2011

 
Для большинства россиян ипотека остается единственным шансом на приобретение собственного жилья. При этом эксперты все чаще говорят о возрождении ипотеки и даже о новом буме: объемы ипотечного кредитования непрерывно растут, а ставки достигли исторического минимума.

Кризисный спад на рынке недвижимости был во многом связан с тем, что россиянам почти не оставили возможности получить ипотеку. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объем выданных кредитов снизился с 655,8 млрд руб. в 2008-м до 152,5 млрд в 2009 г. Но уже в 2010 г. рост возобновился и продолжается до сих пор.

"Сейчас подходящее время для приобретения квартиры по ипотеке: банки предлагают минимальный первоначальный взнос (от 10%), цены на жилье стабилизировались, застройщики активно предлагают квартиры на первичном рынке", – говорит начальник управления ипотечного кредитования НОМОС-банка Сергей Арзянцев, пишет Irn.

Помимо общего роста ипотечного кредитования потенциальных заемщиков могут порадовать ставки. По данным Банка России, в I квартале 2011 г. средневзвешенная ипотечная ставка снизилась до 12,4%. Это минимальное значение за всю историю потребительского кредитования в России.

Почему банки предлагают кредиты с разными процентными ставками, чем объясняется их рост или снижение? Для ответа на этот вопрос надо понимать сам принцип их формирования. "Ипотечная ставка (как и ставка по другим банковским кредитам) формируется на базе той процентной ставки, под которую сам банк привлекает денежные средства для последующей выдачи кредитов населению. Ставка рефинансирования может быть ориентиром, по состоянию на 27.06.2011 г. она составляет 8,25%, – объясняет Сергей Арзянцев. – Однако в зависимости от кредитного рейтинга банка ставка фондирования для него может быть и выше официальной ставки рефинансирования ЦБ РФ. На формирование конечной ставки по ипотеке для заемщиков может также влиять стоимость операционных расходов банка на сопровождение данного направления и стоимость кредитных рисков по портфелю". При этом "плата за риск" зависит от очень многих факторов (срок, отношение платежа к доходу, отношение кредита к залогу и т.д.).

Обычно ипотека ассоциируется с покупкой квартиры: получая кредит на приобретение жилья, заемщик отдает банку новую квартиру в качестве залога. На самом деле это может быть любой кредит под залог недвижимости. В таких случаях обременения накладываются на жилье, которое уже находится в собственности заемщика.

Если человеку нужна крупная сумма денег (например, для бизнеса, дорогостоящего лечения, обучения за рубежом), ипотека может стать хорошим выходом, так как ее условия более выгодны, чем при потребительском кредитовании. Более низкая ставка объясняется тем, что банк меньше рискует, ведь под залогом у кредитной организации находится недвижимость заемщика. "В случае залога имеющейся квартиры вы остаетесь ее собственником, но на объект недвижимости накладывается обременение "ипотека", договор ипотеки и сделка подлежат государственной регистрации. Кредит предоставляется только после регистрации ипотеки", – поясняет Сергей Арзянцев.

Стоит отметить, что условия оформления ипотечного кредита при залоге приобретаемой и уже имеющейся в собственности квартиры отличаются. "Если бы вы покупали эту квартиру у третьего лица, то сумма кредита могла бы составить до 90% от стоимости покупаемой квартиры (первоначальный взнос оплачивается за счет собственных средств), – говорит эксперт. – В случае залога вы можете получить до 60% от рыночной стоимости передаваемой в залог банку квартиры, которую должна определить независимая оценочная компания". Меньший размер кредита объясняется тем, что в этом случае повышается риск нецелевого использования средств.

Требования банков к заемщикам люди обычно считают слишком жесткими.Тут важно понимать, что банк не ломбард, и зарабатывает деньги на процентах по кредитам, а не на продаже заложенного имущества. "По программе ипотечного кредитования банк выдает заемщику на покупку жилья деньги под определенный процент и ожидает их возврата в согласованный срок. Именно поэтому банк заинтересован в том, чтобы его заемщиками стали платежеспособные граждане, способные добросовестно обслуживать кредит. Квартира является обеспечением по кредиту, что позволяет по ипотечному кредитованию предлагать более низкие ставки, чем по беззалоговым потребительским кредитам, – объясняет читательнице Сергей Арзянцев. – Однако, на мой взгляд, неправильно подходить к вопросу об ипотеке с позиции "банк всегда может отобрать квартиру". В том числе и потому, что "отобрать" жилье банк не имеет права, этот процесс происходит в рамках действующего законодательства, проходит через решение суда и занимает от 6 месяцев до 1,5 - 2 лет, в зависимости от сложившейся ситуации по кредиту".

Размер кредита определяет прежде всего доход заемщика, но на него также влияет количество членов семьи и особенно число иждивенцев. Читатель Сергей интересуется, на какой кредит можно рассчитывать при общем доходе 130 000 руб. на двоих (с гражданской женой). "Вы можете получить ипотечный кредит до 5,8 млн рублей на 15 лет при условии, что у вас нет текущих расходов на погашение кредитной задолженности или других обязательных платежей, – отвечает Сергей Арзянцев. – Не менее 10% от стоимости жилья вы должны будете внести из собственных средств в качестве первоначального взноса. Регистрировать брак не обязательно, вы оба можете выступить солидарными заемщиками. Оформить приобретаемую квартиру можно на одного из вас или в общую долевую собственность (по ½ доли)". На вопрос другой семьи (с общим доходом в 75 000 рублей) Сергей Арзянцев ответил, что банк готов предоставить лишь 2,3 млн руб. на 30 лет.

источник: www.finam.info


« Вернуться