Средний уровень цен на квартиры в Подмосковье слабо зависит от направления

27.12.2010

Важнее удаленность от МКАД

В отличие от загородного рынка и столичного рынка жилья стоимость квартир в Подмосковье слабо зависит от престижности направления. В III квартале 2010 г. средний уровень цен в новостройках Московской области по шести из восьми подмосковных направлений составлял 56 000- 64 000 руб. за метр. Для сравнения: разница в стоимости первичного жилья в разных округах Москвы существенно выше – около 40%. А на загородном рынке Подмосковья средний уровень цен на строящееся коттеджное жилье, расположенное на традиционно престижных направлениях, в 2-3 раза выше, чем стоимость домов по менее престижным шоссе.     

В III квартале 2010 г. самые дорогие квартиры на рынке новостроек Подмосковья предлагались на северо-западном направлении – в населенных пунктах вдоль Волоколамского, Пятницкого и Ленинградского шоссе. По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», средняя стоимость метра жилья здесь составляла около 72 700 руб. Высокий уровень цен на северо-западе Подмосковья в первую очередь обусловлен тем, что более половины реализуемых здесь объектов расположены рядом с Москвой (в радиусе пяти км от МКАД). Это отличает его от большинства других направлений Подмосковья, где основной объем строительства многоквартирного жилья ведется на средней удаленности от Москвы (5-30 км от МКАД).

Кроме того, на северо-западе Подмосковья расположен самый дорогой город Московской области – Красногорск. Согласно исследованию «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2010 года. Сравнительный анализ», средняя стоимость метра здесь составляет около 89 300 руб. А в некоторых объектах уровень цен сопоставим со стоимостью квартир в новостройках Москвы (подробнее об этом в статье «Отдельные новостройки на Северо-Западе Подмосковья опережают по цене Москву»).

Маркетинговые исследования показывают, что самый доступный уровень цен на первичное жилье сложился на севере Подмосковья – в населенных пунктах вдоль Дмитровского шоссе. В III квартале 2010 г. средняя стоимость метра здесь составляла около 51 900 руб. Именно на севере Подмосковья расположена самая дешевая новостройка в Московском регионе: г. Талдом, мкр. Юбилейный/Молодежный, корп.4 – 25 500- 26 500 руб. за метр.

По мнению специалистов www.irn.ru, невысокий уровень цен в новостройках на Дмитровском шоссе обусловлен в первую очередь тем, что оно является лидером по концентрации строящегося жилья в дальнем Подмосковье. Около 40% реализуемых здесь объектов находятся за 60 км от Москвы. Для сравнения: по другим направлениям доля новостроек в дальнем Подмосковье не превышает 30%. Поскольку стоимость жилья уменьшается по мере удаления от Москвы, на севере Подмосковья сложился более низкий средний уровень цен, чем по другим направлениям. Кроме того, Дмитровское шоссе характеризуется невысокой степенью готовности строящихся здесь объектов. Как отмечалось в статье «Рынок новостроек Подмосковья: растет число объектов и доля готового жилья», в III квартале 2010 г. лишь 27% домов в этом направлении были полностью построены. Данный показатель является самым низким среди других подмосковных направлений, где доля готового жилья составляет 35-75%.

По другим подмосковным направлениям (северо-восток, восток, юго-восток, юг, юго-запад и запад) средняя стоимость жилья в новостройках колеблется от 56 000 до 64 000 руб. за метр. Небольшая разница в ценах обусловлена разными причинами. Например, на западном направлении примерно треть новостроек возводится в дальнем Подмосковье. Кроме того, около 45% предлагаемых здесь на продажу объектов расположены в небольших населенных пунктах и относятся к районам комплексной застройки (пос. Трехгорка и пос. Дубки), которые, как правило, дешевле, чем объекты точечного строительства. Эти факторы оказывают отрицательное влияние на среднюю стоимость первичного жилья на западе Подмосковья. Для сравнения: на Ярославском шоссе сложился примерно такой же средний уровень цен во многом благодаря тому, что основная часть объектов расположена в пределах 25 км от Москвы, преимущественно в крупных и развитых городах, а также относится к точечному строительству.

Таким образом, средняя стоимость жилья, складывающаяся по разным направлениям Подмосковья, зависит от следующих факторов. Во-первых, распределение количества объектов по удаленности от Москвы. Во-вторых, соотношение числа домов, расположенных в наиболее крупных и развитых городах Подмосковья, и количества новостроек в небольших и менее развитых населенных пунктах. В-третьих, доля готового жилья в продаже. В-четвертых, соотношение числа объектов точечного строительства и комплексной застройки, где, как правило, более низкий уровень цен, что обусловлено необходимостью поддерживать высокие темпы продаж.

Более подробную информацию о факторах, влияющих на стоимость жилья в разных городах, а также определение оптимальной стратегии ценообразования и продаж отдельных объектов Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляет в рамках консалтинговых услуг.

источник: www.irn.ru


« Вернуться