Жилье снова выгодно для инвестиций

21.10.2010

В бурно росший до кризиса рынок недвижимости вкладывались астрономические суммы, что оправдывалось сторицей – на каждый вложенный доллар через год отдача доходила до полутора. В среднем, в 2006-2008 гг. ежегодно жилье дорожало на 32-38%. Что происходит сегодня с инвестициями в недвижимость и насколько своевременно вкладываться в нее – об этом говорят эксперты.

По данным исследования компании МИЭЛЬ, около 50% отремонтированных столичных квартир бизнес-класса покупаются как вложение средств. Это на 15% больше, чем доля инвестиционных сделок по вторичному рынку. Столь высокая доля инвестиционных квартир обусловлена особенностями предложения и характеристиками инвестиционных покупателей. Как отмечает «Российская Газета», в инвестиционных целях жилье приобретают семейные пары – на них приходится 47% всех сделок. Около 23% клиентов - женщины с активной жизненной позицией от 25 до 45 лет, имеющие свой бизнес или занимающие высокие должности.

«С каждым годом растет число обеспеченных россиян, желающих вкладывать средства в зарубежную недвижимость, а не в российскую»

«Сегодня наиболее привлекательными для инвестирования в среднесрочной перспективе, от одного года до трех, являются дома бизнес-класса, - рассказывает газете директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. - То есть это монолитный кирпич с подземным паркингом, расположенный в Северо-Западном, Юго-Западном и Западном округах Москвы. Эти районы традиционно более привлекательны. Цена продажи от 3700-3900 долларов за квадратный метр. При подобных ставках с очень большой вероятностью удастся получить до 25% годовых. Также я достаточно оптимистично оцениваю потенциал роста цен в домах эконом-класса».

«Действительно, сегодня есть возможности грамотно инвестировать в жилье – есть у граждан, как показывает рост сделок, средства, и есть пока еще выгодные предложения в новостройках, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости гендиректор столичной риелторской компании Эдуард Голиковский.- Выгодны, прежде всего, новостройки эконом-класса так называемой «повышенной комфортности» - больших площадей, с грамотной планировкой, подземным паркингом и так далее. При цене за такое жилье в районе 3-3,5 тыс. долларов есть все основания считать, что через год-полтора цена на такую квартиру с хорошим ремонтом составит более 4,5 тысяч. Считайте сами. Во всяком случае, такая доходность от вложений во много раз превышает любые депозитные проценты по вкладам». более

«Самая доходная квартира - маленькая студия в центре Москвы, - отмечает в «РГ» руководитель отдела аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty Вадим Ламин. - При умном подходе к решению этого вопроса, т.е. при грамотной покупке, ремонте и сдаче в аренду, можно получить до 10% годовых. Но это только в том случае, если студия будет находиться в центре, рядом с метро, и отделка будет выполнена в современном стиле».

Любопытный факт - квартиры в новостройках, как утверждают риелторы Москвы, сдаются очень плохо, и интерес к ним появляется только через год-два после сдачи дома. Это объясняется тем, что по российской практике именно к этому времени строители заканчивают «доделывать недоделки», прокладывать обещанный асфальт, а жители успевают сделать ремонт.

По расчетам портала Rokfeller.ru, 1-комнатную квартиру в новом жилом комплексе бизнес-класса сейчас можно купить за 13,2 млн рублей, с хорошим ремонтом, но без мебели. Там же аналогичные по площади и уже полностью укомплектованные «однушки» предлагают снять за 55-60 тыс. рублей или 660 тыс. в год, что составляет 5% годовых. Для квартир большей площади доходность ниже. Апартаменты с двумя спальнями и объединенными, как сейчас модно, в одно пространство кухней и гостиной будут стоить уже 25,1 млн., а сдать их реально можно за 70-80 тыс. в месяц. То есть за 3,3-3,8% стоимости.

Обратная картина с более дорогими квартирами. Так, квартиры площадью 138-150 кв. метров сейчас сдаются за 160 тыс. рублей в месяц. А новую 152-метровую квартиру на видовом 31-м этаже можно купить за 30-31 млн рублей. То есть ежегодная рента составит 6,3% цены.

Что касается вторичного рынка, то тут портал приводит такие расчеты стоимости жилья и ежегодной доходности от его аренды. Например, в доме на Смоленской набережной 50-метровая «двушка» стоит 14,5 млн рублей, а сдаются аналогичные квартиры за 65-90 тыс. рублей в месяц. Даже при минимальной цене аренды годовая рента получается на уровне 5,4%.

На Фрунзенской набережной, напротив Парка культуры, оказался куда менее выгодным объектом вложения. Трехкомнатная 86-метровая квартира на седьмом этаже стоит 39,65 млн руб. Такая же на два этажа ниже сдается за 112 тыс. рублей. Итого - меньше 3,4% годовых.

Для многих инвесторов доступны инвестиции только в дешевое жилье. Но, как отмечают эксперты, не стоит думать, что только эта категория граждан – с так скажем, ограниченными финансовыми возможностями – вкладывает деньги в эконом-класс. На практике гораздо выгоднее сдавать несколько маленьких квартир га окраине города, чем искать по полгода одного арендатора на одну большую в центре Москвы.

Для примера портал Рокфеллер приводит район Южное Бутово. Здесь самая обычная «однушка» дает доходность 7,4% годовых. Сравнивались две 38-метровые однокомнатные квартиры на улице Скобелевской в двух соседних однотипных домах. Стоит такая квартирка совсем недорого - 4,5 млн рублей. А сдается благодаря близости к станции легкого метро за 28 тыс. рублей.

Трехкомнатные квартиры представляются чуть менее выгодным, но все равно очень удачным на общем фоне вложением. Квартира площадью 86 кв. м стоила 11,2 млн, похожая (правда, на 4 кв. м больше) «трешка» в другом корпусе того же дома сдается за 60 тыс. Годовой доход - 6,4%.

Если судить по европейскому опыту, то получается, что в Москве к нему наиболее близки квартиры на окраинах. В любой столице «старого континента» расчет доходности чрезвычайно прост : 5-7% годовых от стоимости жилья. Следовательно, окупаемость жилой недвижимости составляет порядка 15-19 лет.

Такие сроки наших сограждан не пугают, если учесть, что с каждым годом растет число желающих прибрести «второе» жилье за пределами РФ. Эксперты информационно-аналитического портала Arkadia.com провела анализ запросов россиян в отношении их интереса к зарубежной недвижимости. Учет запросов и обращений показал, что россияне стали больше инвестировать в зарубежную недвижимость, что можно связать как с улучшением экономической ситуации и повышением доходов, так и с желанием выбирать надежную недвижимость в стабильных странах.

За последний год столь популярные у россиян Болгария и Испания немного сбавили свои позиции, но остались на позициях лидеров. Сегодня лидерство интересов удерживают Болгария (30%) и Испания (15%), Черногория (10%), Италия и Германия (по 7%) Турция и Франция (по 5%), Латвия и Кипр (4%).

При этом выросло не только количество обращений, но и возросла средняя цена объектов, которые вызывают интерес у российских покупателей. Средняя стоимость планируемой покупки возросла в среднем на 10%.

Проводившийся на сайте www.arkadia.com опрос показал, что основной целью покупки по-прежнему остается сочетание отдыха и долгосрочной инвестиции (70% участвующих в опросе). 10% преследуют исключительно инвестиционные интересы, а 20% приобретают жилье за границей исключительно для себя.

ВЗГЛЯД-Недвижимость уже сообщал, что одной из главных мотиваций приобретения жилья в Европе для обеспеченных россиян является его относительная дешевизна, в первую очередь, в сравнении с Москвой. Так, сегодня далеко не на окраине Берлина можно купить квартиру в новом доме (сравнимом с нашим «полу-бизнес-классом») по цене от 650 евро за квадратный метр. Если не считать особо «выдающихся» престижных районов столицы Германии, то средняя цена метра здесь составляет 1,2-1,9 тыс. евро.

Немногим дороже стоят квартиры во Франции, даже на Лазурном берегу. Конечно, речь не идет о супер-дорогих жилых комплексах и виллах. В обычных домах 2-комнатная квартира в Каннах или Ницце около 60 квадратных метров обойдется не дороже 120-130 тыс. евро.

Если принять во внимание, что любое жилье любой иностранец может купить в кредит по 4-5% годовых сроком на 30 лет, то не стоит удивляться тому, что с каждым годом растет число желающих вкладывать средства в зарубежную недвижимость, а не в российскую.

источник: www.irn.ru


« Вернуться