Динамика рынка новостроек Подмосковья: итоги второй половины 2009 года

09.03.2010

Какой сегмент Подмосковья наиболее интересен застройщикам и покупателям?

С наступлением 2010 года отмечается изменение курса московского правительства на сокращение доли социального жилья и привлечение коммерческих инвесторов. Как заявил в начале года Владимир Ресин, основным видом строительства в Москве снова будет инвестиционное строительство. Это означает, что у столичных девелоперов появляется возможность получить земельные участки в черте города и увеличить объемы строительства жилья, предназначенного на свободную продажу (подробнее об этом в статье «Новостроек в Москве станет больше»).

На фоне этого ситуация на подмосковном рынке новостроек, по мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», остается более туманной. Однако не стоит забывать, что именно города Подмосковья (особенно на ближней и средней удаленности от МКАД) на протяжении последних нескольких лет оставались центром притяжения не только покупательского спроса, но и интереса со стороны крупных столичных застройщиков. Поэтому в данной статье более подробно остановимся на рынке новостроек различных сегментов Подмосковья.

В целом, результаты завершенного в феврале 2010 года маркетингового исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 3-4 кв. 2009 года. Сравнительный анализ» показывают, что за последний квартал 2009 года общий объем предложения первичного жилья в подмосковных городах сократился всего на 3,5%, составив 664 объекта. Наиболее заметная динамика данного показателя характерна для рынка новостроек дальнего Подмосковья за 30 км от МКАД, где количество реализуемых многоэтажных домов сократилось на 12%. Если в 3 квартале 2009 года на продажу было выставлено 125 объектов, то по итогам 4 квартала того же года зафиксировано 110 новостроек.


 

Недвижимость

 

По данным регулярного мониторинга, в городах средней удаленности от Москвы (5-30 км от МКАД) объем предложения остается максимальным для подмосковного рынка новостроек. При этом за рассматриваемый период общее число объектов в данном сегменте незначительно уменьшилось: с 353 домов до 340 домов, то есть примерно на 3,5%.

В то же время в ближнем Подмосковье наблюдается обратная динамика: число реализуемых здесь объектов увеличилось почти на 2%. Это обусловлено тем, что в 4 квартале 2009 года в городах-сателлитах количество вновь вышедших на рынок домов в 2 раза превысило показатель проданных или снятых с реализации новостроек: 8 против 4 объектов, соответственно. Благодаря этому значение коэффициента заменяемости (отношение числа новых объектов к количеству проданных домов) первичного рынка жилья в ближнем Подмосковье превысило 100%. Как видно из диаграммы, такая ситуация была характерна и для 3 квартала 2009 года, что указывает на формирование устойчивой тенденции.

 

Недвижимость

 

 В подмосковных городах за 5 км от МКАД отмечается невысокий коэффициент заменяемости, так как в среднем и дальнем Подмосковье во 2-ом полугодии 2009 года объем проданных или снятых с реализации многоквартирных домов значительно превышал количество нового жилья. При этом в 4 квартале 2009 года тренд снижения коэффициента заменяемости сохранился, что связано с сокращением объемов новых проектов на фоне стабильного уровня спроса на новостройки. Особенно это характерно для сегмента дальнего Подмосковья, где в конце 2009 года число ушедших с продажи объектов в 6 раз превысило количество вновь вышедших домов: 18 против 3 объектов, соответственно.

В результате, складывается ощущение, что на сегодняшний момент ближнее Подмосковье выглядит более привлекательным сегментом с точки зрения активности застройщиков и покупательского спроса. Однако, по данным www.irn.ru, более показательными являются абсолютные значения количества ушедших и вышедших на рынок объектов. Например, в 4 квартале 2009 года число проданных новостроек в городах-сателлитах было в 5-10 раз меньше, чем в среднем и дальнем Подмосковье, а объем нового строительства в 3 раза ниже, чем в городах средней удаленности: 8 против 25 объектов, соответственно. В первую очередь это связано с высоким уровнем цен на жилье в пределах 5 км от МКАД, а также появлением на столичном рынке новостроек эконом-класса с сопоставимой стоимостью 1 кв.м.

Другими словами, в конце прошлого года рынок новостроек ближнего Подмосковья характеризовался относительной инертностью показателей, в отличие от других сегментов. Одновременно с этим во 2-ом полугодии 2009 года наибольшая активность покупателей и застройщиков была зафиксирована в среднем Подмосковье. Так, по данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 3-4 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», здесь в 4 квартале с продажи ушли 38 новостроек против 25 вновь вышедших на рынок объектов. Дело в том, что, несмотря на экономический кризис 2008 года, Подмосковье средней удаленности по-прежнему остается привлекательным для покупателей жилья в Московском регионе. Это обусловлено сравнительной близостью к столице, по сравнению, скажем, с дальним Подмосковьем. И в то же время с бОльшей доступностью цен, нежели в ближнем Подмосковье. Эти факторы влияют на сохранение в определенном объеме спроса со стороны покупателей, что в свою очередь поддерживает интерес девелоперских компаний к этому сегменту Подмосковья.

Более подробную информацию о специфике развития отдельных сегментов новостроек Московского региона, а также определение наиболее перспективных районов строительства новых объектов в текущих условиях рынка Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляет в рамках инвестиционного консалтинга.

источник: www.irn.ru


« Вернуться