Выплатить ипотеку можно за счет третьих лиц

08.11.2013

Многие ипотечные заемщики пытаются сократить бремя ежемесячных платежей за счет сдачи квартиры в аренду. Однако до сих пор такую возможность нужно согласовывать с банками. Впрочем, как уверяют эксперты, на практике банки обычно не следят за выполнением этого пункта - главное, чтобы заемщик вовремя платил по кредиту.

Буква закона

Изначально буква закона излишне строга к потенциальным арендодателям. В соответствии со статьей 40 закона "Об ипотеке", залогодатель вправе сдавать заложенное имущество в аренду или в пользование третьим лицам без согласия залогодержателя, только если иное не предусмотрено договором. Таким образом, если договор об ипотеке не содержит условий, запрещающих залогодателю сдавать залог в аренду, то запрашивать согласие банка не нужно. В случае же, если такая норма в договоре все-таки есть, то надо уведомить банк о вашем намерении. Если заемщик не сообщил банку о сдаче ее в аренду, то банк может по идее потребовать закрыть кредитный договор и выплатить оставшиеся средства по нему. Более того, закон "Об ипотеке" достаточно жесток к заемщикам в другой статье и даже предоставляет залогодержателю право проводить проверки состояния предмета ипотеки, а также потребовать досрочного погашения кредита или займа в случае, если залогодатель отказал залогодержателю в проведении такой проверки. То есть в ипотечную квартиру могут прийти специальные инспекторы из банка.

Однако если заемщик вносит все платежи вовремя, то обычно эта норма в принципе не используется. Более того, как говорят эксперты, требование согласовывать с банком возможность сдачи квартиры в аренду не является прямым следствием профильного законодательства. "Согласно букве закона, потребитель вполне имеет право извлекать дополнительные доходы из имущества, выступающего залогом по ипотечной сделке. Таким образом, у банковских организаций формально нет веских юридических оснований препятствовать таким вторичным сделкам", - говорит аналитик УК "Финам Менеджмент" Максим Клягин. Однако стоит подчеркнуть, что заемщик не является собственником жилья, не может полноправно распоряжаться недвижимостью и поэтому все-таки, с точки зрения правового контекста, должен согласовывать варианты использования жилья с залогодержателем.

На практике

Как правило, в кредитных договорах, используемых банками, все-таки содержится условие, обязывающее заемщика получать предварительное согласие банка на передачу заложенного имущества в аренду. Отказ от получения такого согласия может повлечь негативные для заемщика последствия в виде предъявления к нему кредитором требований о досрочном погашении кредита. Однако в практике такие требования банков к заемщикам встречаются нечасто. По словам Максимам Клягина, действительно, значительная часть кредитных институтов включает в договор пункты, прямо или косвенно запрещающие обременение жилья правами третьих лиц или серьезно ограничивающие такие возможности. Однако серьезная ответственность за это не предусмотрена.

Реальные санкции за нарушение являются совсем не такими жесткими, как прекращение договора. Чаще всего это просто выплаты, оценивающиеся из расчета причиненных убытков, если они в реальности были причинены. Например, если арендатор устроил пожар в квартире. Как признается начальник управления методологии департамента ипотечного кредитования Номос-Банка Сергей Столбунов, даже если требование согласовывать с банком сдачу квартиры в аренду содержится в договоре, на практике никаких санкций за невыполнение этого требования может не быть, а также жесткий контроль никто обычно не проводит.

"Стоит понимать, что на рынке аренды жилья действуют примерно такие же правила, что и на рынке аренды коммерческой недвижимости. Если в жилье очень мало пока квартир находится в залоге, то в сегменте коммерческой недвижимости это практически все крупные объекты. При этом собственник чаще всего получает от этих объектов рентный доход, хотя построил их исключительно на заемные средства", - говорит управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский.

По его словам, со временем все больше потенциальных инвесторов на рынке жилья поймут, что использование кредитного плеча позволяет намного более успешно вкладывать свои средства, и очень важно, чтобы банки относились к этому процессу с пониманием.

Источник: http://ipoteka.realty.rbc.ru

 


« Вернуться