Новостройки Подмосковья: топ-10 городов, привлекательных для инвестора.

01.08.2013

Инвестиции в недвижимость Подмосковья на этапе строительства - хороший инструмент для людей, стремящихся приумножить свои средства путем вложения их в недвижимость. Однако далеко не каждый новый проект способен принести хорошую прибыль. Впрочем, специалисты рынка недвижимости уже определили перечень инвестиционно привлекательных городов Московской области.

В «Журнале о недвижимости MetrInfo.Ru» недавно вышла первая статья «Инвестиции в недвижимость Подмосковья. Топ-5 успешных городов: Химки, Красногорск, Котельники, Троицк, Дзержинский. Прибыль до 30%. Обзор объектов», которая, как видно из названия, была посвящена первой пятерке городов из «Рейтинга привлекательности городов Московской области для инвестиций в строящееся жилье», составленного экспертами Национального страхового и кредитного агентства (НСКА). Сегодня - очередь второй пятерки из этого же рейтинга - это города Подольск, Одинцово, Ступино, Люберцы и Домодедово.

Как правильно выбирать
Эксперты рынка недвижимости уверены, что вложения в недвижимость являются одним из самых привлекательных видов инвестиций - подобные активы обесцениваются крайне редко, а чаще всего, наоборот, только дорожают. Как объяснил нам Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век», главный критерий выбора объекта для инвестирования - это уровень дохода, на который может рассчитывать покупатель, то есть величина, на которую повысится цена квартиры с момента ее покупки до последующей перепродажи на более высокой стадии готовности. Но доходность по разным жилым проектам сильно варьируется, она зависит и от конъюнктуры рынка, и от ликвидности самого объекта.

«Оценивая ликвидность жилого объекта, инвестор всегда проводит подробный анализ множества факторов, влияющих на величину полученного дохода - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Прежде всего, всех волнует вопрос цены, то есть величина минимального порога вхождения в проект. При этом самые дешевые квартиры инвесторов не интересуют, т.к. наименьшая стоимость обычно устанавливается в объектах с плохими видовыми характеристиками, расположенными на первых этажах и т д. А их выгодно перепродать практически невозможно».

Как добавила Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», с инвестиционными целями приобретаются в первую очередь однокомнатные квартиры площадью от 36 кв. м до 40 с небольшим. Квартиру лучше выбирать с отделкой, потому что в таком случае ее можно будет сдавать какое-то время без дополнительных затрат. Район должен отличаться хорошей транспортной доступностью. Если мы говорим о Подмосковье, то в городе должна быть железнодорожная станция, должны регулярно ходить электрички.

Проект должен быть качественным (материал строительства, удачные планировки и т.д.) и характеризоваться высокими темпами строительства, добавляет Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ».

Не менее ответственно стоит подходить и к выбору застройщика, нужно изучить его историю, реализованные им проекты, а также документацию. Сегодня бОльшая часть проектов - комплексные, добавляет Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК», - поэтому наиболее привлекательными с точки зрения инвестирования будут первые корпуса в жилом комплексе.

Если инвестор заинтересован в краткосрочном вложении средств, то лучше выбор остановить на индустриальном домостроении, поскольку панельные дома строятся в 2-3 раза быстрее, чем монолитные. Срок строительства панельного дома - в среднем 6-9 месяцев. Квартиру же в монолитном доме придется ждать около двух лет.

«Необходимо обратить внимание и на перспективы развития прилегающей территории и инфраструктуру объекта, - советует Роман Семчишин, руководитель инвестиционного департамента TEKTA GROUP. - Например, перспектива строительства рядом с домом метро может повысить цены на 10-13%».

Если девелопер имеет положительную историю, успешный опыт строительства и солидный портфель объектов, то риски вложения денежных средств в его проект минимальны.


Час икс
Одно из важнейших условий для успешного инвестирования - выбор самого оптимального момента для вхождения в проект. Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») напоминает, что чем ниже стадия строительной готовности, тем больше рискует инвестор. Но и возможный рост стоимости квадратного метра в таких проектах значительно выше. По мнению Романа Семчишина (TEKTA GROUP), наибольший доход можно получить, инвестировав в квартиру на самых ранних этапах. Но заработать можно, и купив квадратные метры и на более поздних стадиях.

Продавать же инвестжилье следует, как на завершающем этапе строительства, так и после сдачи дома ГК. По подсчетам TEKTA GROUP, доходность с этапа котлована до сдачи его в эксплуатацию достигает 40-50%, при среднем сроке реализации проекта два года.

А по данным Дениса Бобкова, руководителя аналитического центра компании Est-a-Tet, в процессе строительства рост цен в зависимости от готовности может достигать 25-30%. При завершении продаж доходная часть от вложений значительно превышает процентную ставку по депозитам, подтверждает Олег Руснак, генеральный директор «ГВСУ-Недвижимость». А больше всего, по мнению Марии Литинецкой («Метриум Групп»), инвесторам удается заработать на многоэтажных панельных домах эконом и комфорткласса, которые возводятся в рамках небольшого проекта (несколько корпусов).

А сейчас журнал www.metrinfo.ru остановится на городах «второй пятерки», мы рассмотрим проекты, которые там строятся, и послушаем, что скажут эксперты.

Подольск - первый во второй пятерке
По данным Est-a-Tet, сегодня на рынке новостроек Подольска представлено 10 проектов объемом более 1 300 квартир. Как подсчитал Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», средняя цена квадратного метра на первичном рынке - около 77 тыс. рублей. Между тем в городе сегодня есть строящиеся ЖК с гораздо более низкой стоимостью «квадрата», на которые стоит обратить внимание как инвесторам, так и обычным покупателям. Так, например, в «Квартале на Садовой» метр предлагается по цене от 67 тыс. рублей (цена по акции). Еще одно интересное предложение - ЖК «Рязановский», где цена начинается от 77 тыс. руб. за кв. м, что соответствует среднерыночному уровню. Но этот проект выделяется среди других очень хорошей транспортной доступностью и обширной инфраструктурой.

В качестве удачных для инвестирования жилых комплексов в Подольском районе Мария Литинецкая («Метриум Групп») назвала объекты группы ГК «ПЖИ». В частности ЖК «Львовский». Сейчас комплекс находится на завершающей стадии строительства. Средняя стоимость квадратного метра в нем составляет 65 тыс. руб. Эксперт считает, что после заселения можно прогнозировать рост цен как минимум на 10%.

По мнению Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки»), инвесторам также можно обратить внимание на мкр. «Подольские просторы» («Главстрой Девелопмент»). Проект, состоящий из монолитно-кирпичных и панельных корпусов, реализуется в три очереди. Первые две построены и заселены, так же как и часть корпусов третьей очереди. В продаже остался только один корпус 6, где цены составляют 60,3 - 75,8 тыс. руб. за кв. м. Сегодня в корпусе завершен монтаж каркаса и идут фасадные работы. На стадии котлована квартиры в данном корпусе можно было приобрести в среднем на 13,5% дешевле.

Второй проект - ЖК комфорткласса «Ривьера Парк» представляет собой 9-этажный монолитно-кирпичный жилой дом с двухуровневым подземным паркингом и нежилыми помещениями на первых этажах. В настоящее время монтаж каркаса дома завершен, идет облицовка фасада. Квартиры в ЖК предлагаются по цене 78 - 82 тыс. руб. за кв. м. С начала строительства средневзвешенная цена предложения в комплексе выросла на 20,3%.

Еще один интересный проект - ЖК «Весенний» от ОАО «Группа компаний АРС» со средней ценой предложения от 57 500 руб. за кв. м. Потенциал роста стоимости - не менее 15%, т.е. на завершающих стадиях продаж стоимость метра может составить минимум 72 000 руб. В данный момент проект находится на стадии возведения средних этажей.

Достоин внимания также мкр-н «Родники» (этот комплекс находится не непосредственно в Подольске, а в поселке Знамя Октября, севернее и ближе к МКАД), особенно 9-й и 10-й корпуса, сдача которых запланирована на 2013 год. Цена за кв. м в этом проекте колеблется от 80 000 до 90 000 руб. Потенциал роста можно оценить в 5-10% от текущей стоимости квартир. Но, несмотря на то что строительство самих корпусов близко к окончанию, покупка квартиры в таком комплексе может стать инвестиционно привлекательной на период 2-3 года уже после сдачи в эксплуатацию. О правильности такого инвестиционного решения будет свидетельствовать запущенная на полную мощность инфраструктура комплекса, а также находящаяся рядом ж/д станция.

Источник: http://nska-invest.ru


« Вернуться