Настоящая ипотека в России – большая редкость

17.08.2012


Попытки чиновников увеличить объемы жилищного кредитования пока не дают ощутимых результатов. А тенденция к росту процентных ставок по ипотеке грозит еще больше сократить число потенциальных заемщиков. Глава правительства Дмитрий Медведев ждет объяснений происходящего от министров, а независимые эксперты представляют собственные расчеты, доказывающие малодоступность ипотеки для основной части населения.

По данным правительства, в первом полугодии 2012 года в России было введено около 250 тыс. квартир общей площадью более 20 млн. кв. м. Также за этот период было выдано свыше 295 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 430 млрд. руб. «Это на 50% больше прошлогоднего уровня как в количественном выражении, так и в денежном».

Вместе с тем премьер Дмитрий Медведев отметил, что в I квартале текущего года выросли ставки по ипотечным кредитам в рублях - с 11,6 до 12,2%. «Причина известна, тем не менее комментарии на эту тему все равно требуются», - сказал он.

Независимые эксперты, в свою очередь, решили подсчитать, как повышение процентных ставок влияет на доступность ипотеки. В конце прошлой недели аналитическая служба компании «ФинЭкспертиза» обнародовала результаты проведенного исследования.

В качестве примера эксперты взяли покупку среднестатистической однокомнатной квартиры площадью 40 кв. м. Предполагается, что заемщик в качестве первоначального взноса выплачивает 20% стоимости квартиры. Остальные 80% он берет в кредит на 15 лет. «По данным Росстата, средняя стоимость квадратного метра за первый квартал 2012 года составляет 48 060 рублей. Это усредненные данные по вторичной и первичной недвижимости. Таким образом, стоимость однокомнатной квартиры площадью 40 квадратных метров будет равняться 1 922 400 рублей. Из этой суммы 288 360 рублей - первоначальный взнос за квартиру (20%), а 1 634 040 рублей - кредитная часть. Срок кредитования - 15 лет, или 180 месяцев», - поясняется в исследовании. Далее эксперты рассчитали различные варианты для ставки по ипотеке в интервале от 9 до 16% годовых. При этом исследователи сделали достаточно сильное допущение, что ежемесячные выплаты по кредиту могут достигать 70% заработка заемщика.

Заметим, что на самом деле банки, скорее всего, не выдадут ипотечный кредит гражданину, если ежемесячный платеж будет превышать 40-50% его зарплаты. По крайней мере для такого рискованного кредита понадобится дополнительный участник сделки - поручитель. Признают это и сами авторы исследования: они пошли на такие допущения, потому что пытались просчитать предел ипотечных возможностей граждан.

Итак, для кредита под 9% годовых ежемесячный платеж составит примерно 16,6 тыс. руб., а необходимая зарплата - около 24 тыс. руб. Теоретически обслуживать на таких условиях кредит смогут 29,5% всех российских работников предприятий. В России насчитывается около 30 млн. работников без учета субъектов малого предпринимательства. Другими словами, такой кредит смогут позволить себе менее 9 млн. россиян. Если же ставку увеличить до 12% годовых, то ежемесячный платеж вырастет до 19,6 тыс. руб., а необходимая зарплата - как минимум до 28 тыс. руб. В этом случае кредит теоретически смогут себе позволить уже лишь 22% работников, или менее 7 млн. россиян. При ставке 16% доля потенциальных заемщиков снижается до 14,7% работников.

Исследователи отмечают: с каждым новым повышением процентной ставки по кредиту на один пункт ипотека становится недоступным инструментом примерно для полумиллиона человек. Это те люди, официальной зарплаты которых не хватит для оформления кредита даже на покупку однокомнатной квартиры. И это около 10% всех тех, кто теоретически мог бы претендовать на ипотечный кредит. При повышении ставки с 12 до 13%, о чем сейчас активно говорят эксперты, 543 000 человек уже не будут рассматривать вопрос покупки квартиры в кредит. В реальности же ситуация еще хуже, ведь авторы расчетов исходят из очень оптимистичных предположений.

«Ипотеки в классическом смысле этого слова в России не существует», - считает исполнительный директор «ФинЭкспертизы» Агван Микаелян. По его словам, сейчас ипотеку в основном берут те люди, которые уверены в том, что смогут погасить кредит за два-три года за счет заработанных бонусов, а не из текущего заработка. «Около 60-70% ипотечных кредитов в России погашаются в течение двух-трех лет. То, что мы у себя называем ипотекой, на Западе называется рассрочкой платежа», - поясняет Микаелян.

По его словам, даже самый дешевый 15-летний кредит приводит к двойной переплате за покупаемую квартиру. В то время как в развитых странах 15-20-летний ипотечный кредит повышает общую стоимость покупки лишь на 30-35%. Даже те граждане, которые теоретически могли бы выплачивать кредит в течение 15 лет, согласятся на такую кабалу лишь в самом крайнем случае.

В российских ипотечных индикаторах есть еще несколько хитростей, отмечает Микаелян, поскольку реальная стоимость ипотеки у нас выше тех показателей, которые озвучивают чиновники и банкиры. Ведь помимо самой ставки еще около 1% заемщик должен заплатить за то, чтобы открыть счет и получить кредит, также около 1% он должен ежегодно выплачивать в качестве страховки. «Это обязательные атрибуты. Поэтому реальная стоимость ипотечного кредита вовсе не 12%, как говорит премьер Медведев, а выше 14%», - резюмирует эксперт.

Зависимость доступности ипотеки от процентной ставки по кредиту

Процентная ставка по кредиту, %
9
 10 11
 12  13 14
15
16
Размер ежемесячного платежа, тыс. руб.*
 16,6 17,6
18,6
19,6
20,7
 21,8  22,9  24
Необходимая заработная плата, тыс. руб.**
 23,7  25,1  26,5 28
 29,5  31,1  32,7  34,3
Доля работающего населения, имеющая возможность обслуживать кредит (%)**
 29,5  25,7  23,9  22,1  20,3  18,5  16,7  14,7
Численность граждан, способных обслуживать кредит, млн чел. ***
8,89
7,75 7,21 6,66 6,12 5,58 5,04 4,43


* - кредит на покупку однокомнатной квартиры площадью 40 кв. м при средней по стране стоимости в 1,92 млн. рублей. ** - данные по необходимой зарплате занижены из-за предположения о допустимом максимуме ежемесячных взносов в 70% от зарплаты, *** - данные по численности граждан, для которых доступна ипотека, завышены из-за предположения о допустимом максимуме ежемесячных взносов в 70% от зарплаты.

 

Источник: Аналитическая служба компании «ФинЭкспертиза»

 


« Вернуться